马光远:地产造富时代真的落幕了吗?
本文转载自:地产研究院 2017年09月01日 10:33 0
尽管在过去10年,房地产在中国富豪榜上的占比在下降,人数在减少,但仍然是造富人数最多的行业,这个结论的确令人沮丧,但也让你清醒,在中国经济和中国居民的财富被房地产严重绑架的情况下,不要轻易断言“地产造富的时代已经落幕”,这只是面对高房价无力的呻吟而已,看看那么多被开发商冠名和收购的足球队,你应该知道,距离游戏的下半场,其实还很远。轻易告别房地产时代,仍然是一种不现实的奢望。 关键字: 马光远 地产 房价
昨天经济观察报的一篇报道的标题很吸引人:《地产造富时代落幕》,报道说“地产商人是中国富豪榜上非常重要的群体,在他们最风光的年份,中国最富有的十个人中七个是开发商。不过,这种优势正在消减。蝉联几届内地首富的王健林,是至今仍留在财富Top10中的两个地产商之一。”在一个人人痛恨高房价,又人人热爱房地产的扭曲时代,这样的标题无疑让很多人解气,但事实真的如此吗?中国地产财富的浪潮真的过去了吗?按照这篇报道的逻辑,之所以认为“地产造富时代已经落幕”,原因有三:第一个显性动因是金融支持转向。文章认为,包括第五次金融工作会议精神在内的种种信号表明,中国的金融行业将告别套利时代,而进入一个更侧重服务实体经济的新时期。其次,市场集中度上升,巨头格局相对固定。文章认为,市场向寡头集中的趋势非常明显,过去五年开发前十强企业市场份额从12%升至19%,一些预测认为未来会达到50%。第三,资产价格基数抬高。基于这三个原因,文章得出结论:“谁也不会否认,这个行业仍将处于发展期,新业务的催生也会注入更多的活力。但就经典的开发模式而言,房地产批量造富时代正在落下帷幕。可能还有更多社会、政治的因素,导致了这场长达十年的造富运动无法大规模延续。”的确,高房价,特别是热点城市的房价暴涨已经成了中国宏观经济的风险点之一,中财办的官员甚至将房地产泡沫列为当下中国面临的“五大灰犀牛”之一,但因此判断中国地产财富的浪潮就此结束,仍然言之过早。这篇报道之所以吸引眼球,根本的原因是迎合了很多老百姓对高房价和开发商的痛恨,但从专业分析的角度而言,这篇文章列举的三个理由基本都属于不靠谱的理由:第一,金融脱虚向实,这话差不多喊了快10年了,以前的描述是“金融要为实体经济服务”,意愿和初衷无疑是对的,但要真正做到真的很难。金融的本质是牟利,哪里有利润资金就流向哪里,在实体经济非常困难的情况下,资金流向实体经济,只会让资金陷入风险。从银行业的资产来看,房贷目前不仅不是不良资产,反而是银行优质的资产之一。反而流向实体经济的很多贷款,却变成了坏账呆账。资金要真的脱虚向实,关键是要真正振兴实体经济,要为实体经济的发展创造好的环境,而不是逼着资金流向不好的困难的实体经济。而且,在目前中国经济仍然被房地产绑架,在地方财政对房地产的依赖已经到了难舍难分的情况下,房地产本身的安危对中国经济,对地方财政都是攸关重要,不可能轻易放弃。至于后面两个理由,则更不值得一驳,文章认为市场集中趋势明显,事实上,中国房地产市场最大的问题仍然是集中度差,前10强占市场的份额不到20%,市场集中度差,这是中国房地产市场出现各种乱象的原因,也是房屋建筑质量差的根源之一。未来的趋势仍然是继续提高市场集中度,同时,市场集中度的提高,则有利于大的开发商整合产业链,房地产行业将不仅仅靠卖房子赚钱,未来将更多的在与居住相关的服务领域拓展利润空间,颠覆现有的单一的财富模式,这也是下一步房地产发展的方向。至于“资产价格的基数”,则更是一种静态的大众性的看法,从房价的基本规律看,在一个国家城市的人口净增加,一个国家的人口转折点没有到来,以及一个国家的人均GDP尚未超越中等收入水平的情况下,资产价格长期的趋势仍然是向上的,无一例外。今天看到的资产价格的高点,明天很可能只是半山腰而已。回顾过去20年中国房价,站在当时的时空下,每年都觉得房价很高,但回过头看,那些以前认为高不可攀的价格,现在看起来是不是很便宜?这就是房价的“后视镜”原理。当然,我认为地产财富浪潮没有结束,是基于我对中国房地产发展规律的认识,以及中国财富浪潮的更替规律。从中国财富浪潮看,迄今为止,中国经历了四波财富浪潮:第一波是商业创富浪潮,靠一般的制造业和商业创富;第二波是地产财富浪潮,这是过去10年中国财富最大的风口,无论对居民,还是对企业;第三波是以互联网为引擎的创富浪潮,这波财富浪潮正在方兴未艾,除了单纯的互联网,还基于互联网对制造业、健康产业、大消费等的改造,衍生出很多财富的富矿,这波财富浪潮起码还有10年的周期;第四波财富,则是金融创富,这在中国是一个非常灰色的领域,但在中国的财富体系中,却占有浓墨重彩的一笔。我为什么认为地产财富浪潮远远没有结束:一是从中国房地产的周期看,事实上,中国房地产尚未经历一个完整的周期。从98年到现在,不到20年,一个完整的房地产周期差不多就是20年。从欧美等国的房地产市场看,在经历一个完整的周期后,又会开启下一个周期,下一个周期会在以前周期的基础上站上新的价格高点,看看美国房地产市场过去80年,基本都是如此。而中国房地产不过短短的不到20年的时间,中国城镇化远没有结束,就轻言地产财富浪潮结束,是完全不懂房地产市场的周期;第二,就居民的资产配置而言,中国居民高达80%的资产在房地产上面,远远高于欧美等国,这个比例未来会逐渐降低,但房地产作为居民最重要资产配置方式的状况短期内很难改变;第三,开发商在中国财富排行榜上仍然是占比最多的行业。尽管在过去10年,地产占据排行榜前十名绝大多数的局面正在改变,但地产仍然是中国富豪榜上入围人数最大的行业。以2016年胡润百富榜为例。地产行业上榜富豪财富总和为各行业最高,上榜人数占比虽然在下降,但仍然达到了15.4%。2017年发布的华人富豪榜显示,房地产仍然是最造富的行业之一。从事房地产行业的富豪数量为92位,每5.28个华人富豪中就有一个是房地产富豪。尽管在过去10年,房地产在中国富豪榜上的占比在下降,人数在减少,但仍然是造富人数最多的行业,这个结论的确令人沮丧,但也让你清醒,在中国经济和中国居民的财富被房地产严重绑架的情况下,不要轻易断言“地产造富的时代已经落幕”,这只是面对高房价无力的呻吟而已,看看那么多被开发商冠名和收购的足球队,你应该知道,距离游戏的下半场,其实还很远。轻易告别房地产时代,仍然是一种不现实的奢望。(作者系独立经济学家,经济学博士)
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