新城控股欧阳捷:一线城市限价至少5年
本文转载自:中国网安监 记者:陈蓉 2017年09月13日 10:08 0
欧阳捷认为,在当前经济形势下,房地产对于GDP的拉动能力正在弱化。对行业细分来看,商业地产和办公楼销售从“大水漫灌”中获益,但住宅销售已经因为调控明显放慢。在有力调控下,房地产市场呈现出量平价稳略有增长的现象。而量平价稳的一个原因是供给减少了,一线城市的土地供应1-5月份相当于去年不到一半,二线城市的土地供应大幅度缩减,只有去年全年三分之一左右。 关键字: 欧阳捷 一线城市 限价
6月13日,由经济观察报主办的、以“新布局新价值 新生态”为主题的第十四届蓝筹地产颁奖典礼在北京举行。来自新城控股集团的高级副总裁欧阳捷作为大会演讲嘉宾,带来了对未来三年房地产形势的判断。欧阳捷认为,未来一二线大城市的土地供应将进一步收紧,调控政策会长期执行;随着城镇化进入尾声,三四线城市总体增长乏力,房企降价可能不期而至。  一线城市调控将长期执行 加码接近尾声欧阳捷认为,在当前经济形势下,房地产对于GDP的拉动能力正在弱化。对行业细分来看,商业地产和办公楼销售从“大水漫灌”中获益,但住宅销售已经因为调控明显放慢。在有力调控下,房地产市场呈现出量平价稳略有增长的现象。而量平价稳的一个原因是供给减少了,一线城市的土地供应1-5月份相当于去年不到一半,二线城市的土地供应大幅度缩减,只有去年全年三分之一左右。未来一二线城市的土地是否会增加,欧阳捷认为可能不会。大城市里面的核心区域已经无地可供,如果要供地就必须要进行城市更新拆迁改造;由于过去摊大饼的模式被抛弃了,大城市增加外围土地供应变得困难。从统计来看,去年下半年查到的16个城市出台了土地供应计划,8个城市土地供应计划是逐年下降了,5个是持平的,3个是略有增加的。因此,欧阳捷认为,未来这些城市都会遵循一个逻辑,就是控制大城市的土地供应,总量控制,增量递减,意味着未来的土地供应越来越紧张。在这样的情况下,如果说一二线城市不能增加土地供应,同时又不能减少需求,调控就会长期执行,例如现在各城市开始考虑把人口的量化控制,需求的量化控制作为重要指标。当前房地产市场下,限价令也在扭曲市场,在对于房价反弹担忧的影响下,房价进一步扭曲,出现远郊盘房价高于近郊盘,毛坯房房价高于精装房,二手房高于一手房的怪象;高端捂盘,毛坯入市,最终的结果是导致产品同质化。关系户成为最大受益群体,自住改善需求无从入手,二手房市场冷却。如果上海的房价今年保持环比不涨,所有的大城市环比不能涨,但是七成还是涨的,假设保持今年的环比不上涨,明年上涨1%,明年上涨2%,2022年上涨5%,每年递增1%,上海的房价下降了,尽管依然很高,但是房价收入比会慢慢逼近合理区间,因此,未来一线城市限价率最少要五年以上,不会放松。欧阳捷认为,政策对于房价限制越久,越难以放开;若全面放开限购限贷,市场必然失控,但可以预见的是加码已经接近尾声。三四线城市后续增长乏力值得注意的是,三四线城市也在增长,一个是都市圈周边的三四线城市,第二是非都市圈的一些热点城市,第三是更多的其他城市,可以看到都市圈的三四线城市,比如北京周边的,像上海周边的,广州、深圳周边的,需求是递减的,需求受限,房价受限。这些城市未来是不是会明显的增长呢?很难说。未来这个都市圈的发展要取决于轨道交通和产业拉动,如果没有轨道交通的快速连接,产业拉动都市圈的成长性会受到局限。都市圈的三四线城市春节期间出现暴涨,最高增长200%,欧阳捷认为这是回乡置业的问题,往前会发现将近40个城市从去年5月份开始,成交量已经出现了明显的上涨,上涨幅度平均超过了35%,为什么?后来发现这些城市恰恰是流动到大城市的人口比较多,而因为大城市的房价高涨,购房无望,这些人员回乡置业,就业,创业,因此带动了这些城市的成交量上涨。三四线城市去库存与房地产政策基本无关,而与货币政策有关;欧阳捷认为,去年“大水漫灌”的货币政策递延效应不可持续,最多延续到明年。其次,农村人口可转移余量已经不多,政府通过拆迁制造需求难以为继;最后,小城市的城镇化已接近尾声,并逐步延展到更多三四线城市,对于住房的需求将逐步放缓。7个基本面将不改变欧阳捷在稍后的分析中提到,有关于房地产市场的七个基本面不会改变,包括:城市化趋势不变,都市圈将成为城市化新引擎;大城市土地供应逐年递减趋势不会改变,供求关系将长期失衡;城镇化(包括很多小城市)接近尾声,小城市土地供应规模难以持续;居民自持住房、改善居住条件的意愿不会改变,商品住宅仅占比30%左右;投资者买房保值升值的意愿不会变;地方政府推高地价的主观意愿不会变。从政策面来看,三个战略假设,政策假设如果经济下行,房地产重启,用房地产的概念拉动经济,一定会导致全面放松,导致房价增长,导致周期性的轮动,这种可能性基本不存在。未来的房地产不会存在三年一轮动的周期,未来都市圈需求,强烈反弹,房价暴涨,泡沫膨胀的情况不会出现,中央非常明确不能接受房价暴涨的逻辑。第二个情况是调控延续,局部微调,经济的起稳见好,会继续抑制资产泡沫,继续去库存,这种情况下中央层面看调控,货币的继续收紧,少数城市尝试微调,限购,调控限价,这个时候地方性措施进行微调,但是不能突破资产泡沫的底限,这种概率可能有80%。第三种情况房地产进入限制性发展,未来房地产已经进入了新的周期,这个周期是限制性的发展,而不是鼓励性和扩张性的发展,也不是用救火的方式发展。新一届政府上任之后开启新的经济周期,但是与房地产无关,必须脱虚向实际,进行结构性发展,一二线城市限制人口和土地,三四线城市限制土地供应,房地产限制金融过度,加上供给侧改革,这种情况会更大概率的出现。从资金面来看,欧阳捷分析,未来房地产企业的资金面是长期紧平衡的状态,出现“钱少且贵”的趋势。从目前情况看,M2增速正在放缓,预计今年将达到 11%左右,不排除名义加息;居民部门加杠杆也已经放缓,房贷限额,房贷升息,预计今年按揭贷款增速将收窄至个位数,明后年不排除微幅下降可能,限贷服从于房贷降速也会长期执行。房企到位资金虽然增长,但增速持续下降。从市场面来看,欧阳捷认为,房企大洗牌就将发生在这几年,房企降价很可能不期而至;在城镇化已经接近尾声的时候,一二线城市里面会出现资金链紧张,欧阳捷称,曾经到了一个中部地区的城市,问那曾经的同事,问你们这个地方会不会出现降价,他说会,我们去年卖了6000亿,今年预期卖9000亿,因为调控政策加紧,客户流失了80%,希望把价格降到8000,情况上看是明升暗降,但是这个动作会引起连锁反应,因此大企业也有可能会逐步的降价,率先降价,就会导致现金流法变化。行业面上,行业集中提速或超预期。2016年房企前23强市场份额占比为26.8%,今年5月达到了39.9%,预计2020年这一比例将达到51%。投资面上,今年购地保持正增长,欧阳捷分析,这主要是去年基数较低,并不意味着普遍性投资热情减少。欧阳捷还对房地产上市公司未来发展提出了建议。他认为,上市公司首先要做到研判大势,树立危机意识、防患于未然;对城市长期、系统、深度逻辑分析,进行战略布局优化,密切关注政策机会;雄安新区不是增长点,它不会走房地产开发的模式。二是现金为王,现在要进行现金流压力测试,进行资金盘点,加大融资力度和先进储备,市场压力增大时有现金是最好的,不浪费资金用于回购、分红和参股,因为每一分钱是非常宝贵的,还要控制适度的投资节奏,不能激进抢地。未来的发展方向是两方面,一二线城市要深耕做品牌,应和调控做收购兼并,三四线城市扩围。对于企业有规模才有江湖地位,有江湖地位才能话语权,要加速奔跑,加快进度,不能浪费每一个客户,对于老盘快速去存活,新盘要饱受定价,这种情况下才能保持高速运转。稳定是大局,波动很正常,调控的新目标,涨跌有底线,房企必须要理解大势,做好自然,争取主动,顺势而为。
相关阅读
  1. 欧阳捷:场景 让精神消费找到家园
  2. 欧阳捷:限制性发展新周期 我们还追求规模吗?
  3. 欧阳捷:租购同权 美好离我们有多远?
以上文章,转载自中国网安监 记者:陈蓉 地产人网欢迎您投稿,编辑部电话:010-68323566-8051,客服邮箱:yangjinzhi.zf@cric.com 您也可以通过以下方式爆料:在线提交地产人网官博QQ:2990703050
您也来说两句
正在处理...
评论 表情
TA刚刚来过
利发国际娱乐平台