李宇嘉:谨防消费贷成为楼市加杠杆新渠道
本文转载自:新浪综合 2017年09月20日 10:27 0
截至今年7月份,居民短期贷款(即消费贷)余额达到10.6万亿元,超过居民中长期贷款(90%是房贷)的1/3,同比增长27%。今年以来,居民短期贷款月均新增达1560亿元,去年月均新增不足500亿元。 关键字: 李宇嘉 消费贷 楼市
2016年四季度以来,利发国际lifa999层严控居民过度“加杠杆”。今年以来,多数银行上调房贷利率,首套房贷利率连续8个月上升,8月份的水平达到5.12%,相当于基准利率的1.04倍,部分银行因触及“红线”而暂停房贷业务。从数据看,“控杠杆”取得了一定成效,2017年1~7月,居民新增中长期贷款总额为3.27万亿元,较去年同期仅多增1771亿元,虽然总量依旧在增加,但增速从年初的30%降至25%,且最近连续三个月的新增额较去年同期保持负增长。目前,商品房销售增长持续下滑,今年前7个月的增幅仅相当于去年同期的一半,不到去年1~4月份最高水平64%的1/3。未来,楼市调控和金融“去杠杆”的双紧缩效应下,房贷增幅将继续下降,甚至会负增长。但值得注意的是,逃避额度控制、调控限制的消费贷,正以“房贷化”(即按揭贷款)的趋势,成为居民在楼市“加杠杆”的新渠道。截至今年7月份,居民短期贷款(即消费贷)余额达到10.6万亿元,超过居民中长期贷款(90%是房贷)的1/3,同比增长27%。今年以来,居民短期贷款月均新增达1560亿元,去年月均新增不足500亿元。一般来讲,消费贷款主要包括房屋装修贷款、购车贷款、助学贷款等。房屋装修贷款额度小、较为稳定,助学贷款可忽略不计;受购车税减免优惠到期的影响,汽车贷今年并未增长。因此,突变式增长的消费贷,或许变道进入楼市。事实上,近10年楼市普涨育成的上涨共识,短期内难以扭转。中性货币政策和防风险的宏观主题下,房价尽管不可能大涨,但也不可能大跌。因此,我们看到,尽管去年四季度以来,连续祭出所谓史上最严厉调控,但目前商品房销售额同比增长依然达到17%。而且,热点城市被抑制后,需求迅速扩散到大城市周边,沿高铁城市,甚至中西部城市等。当购房的紧迫感遇到行政干预导致突然发生房贷中断后,购房者不得不借道消费贷款。另外,最近大宗的楼市消费旺盛,加上消费观念突出的85后、90后、00后进入社会,银行纷纷发展消费金融业务,甚至偏远的农村都开始“借钱消费”了。目前,居民杠杆率已达到53%,银行最信赖的还是有房子抵押的消费贷款。近期披露的2017年中报显示,银行依旧赚的盆满钵满,背后是房价上涨及上中下游“一荣俱荣”的支撑。刚性兑付仍在、宏观调控“有底线”的情况下,过惯了“躺着赚钱”的好日子,银行依旧希望继续围绕房子来布局贷款业务。事实上,除了利发国际lifa999层要求控制房贷规模外,银行也有抛弃房贷的迹象。目前,尽管首套房贷利率达到5.12%,已在基准利率水平之上,但银行理财产品平均收益率也已上升至4.6%,房贷的机会成本太高,而靠理财吸储的小银行,房贷收益甚至不能匹配成本。因此,银行更愿意迎合市场需求,投放利率上浮30%左右的消费贷款。而且,为迎合房贷紧缩后的需求,消费贷款越来越“房贷化”。贷款期限上,通过“气球贷”、“循环贷”等消费贷异变,不超过10年的消费贷,期限被延长到了30~40年。比如,“气球贷”的期限可长达40年,具体做法是先贷25年,到期后申请续贷。这就是为何,近期深圳爆出,利发国际lifa999层要求消费贷的期限从30年缩至5年;贷款额度上,通过房屋“高评高贷”(做高红本二手房评估价,增加贷款)、房抵贷(房屋增值部分贷出来)、多张信用卡(每张卡的额度可达30万元)或多家银行申请信用贷腾挪、“先息后本”还款等,贷款额度可达百万元以上。今年以来,笔者每天都要接到十个左右的电话或短信,有“资金掮客”,也有房产中介从业人员,他们负责寻找潜在消费贷款申请者,甚至上门推销。然后,这些“资金掮客”将潜在的客户介绍给银行,贷款发放后赚取“点费”。并且,“资金掮客”们还负责帮助客户制定综合融资计划,规避信用额度审查;伪造合同以规避消费贷款的用途审查、规避购房首付款资金来源审查,提高房屋评估价实现“高评高贷”等。正是因为消费贷“房贷化”愈演愈烈,利发国际lifa999层面开始重视,近期北京、深圳等城市已开始严查消费贷款违规进入楼市。综上,今年以来居民“加杠杆”趋势并非明显减缓,如果再考虑到城镇居民买房向亲戚朋友借款已“常态化”,以及难以统计的互联网和民间融资,居民杠杆率依旧在上升。根据海通证券的研究,目前居民债务占可支配收入的比重已超过90%。预计到今年底,居民杠杆率将达到56%,相比2007年的水平翻了近3倍。当前,尽管我国居民杠杆率低于美国、日本70%~80%的水平,但考虑到我国城镇社会保障的不足、覆盖率的欠缺,未来包括子女教育、自身及父母养老支出的不确定性很大,可以判断,今年以来居民“加杠杆”在紧绷的临界线上行走。由此,控制居民过度“加杠杆”,对消费贷款“房贷化”踩刹车,还原其短期应急、支持实体消费的本源迫在眉睫。近期,地方监管部门已布下政策,但原因不在借贷购房者,他们只是追随楼市繁荣大潮,希望分一杯羹罢了。过去楼市繁荣在财富效应、阶层晋升上的诱惑太大,而调控一再陷入“空调”。根本原因是刚性兑付不破,金融部门繁荣过度。消费贷房贷化类似于银行同业和资管,不过是逃避监管和套利的又一个金融“伪创新”。另外,很多地方深度依赖楼市,甚至亮出“房价难跌”的底牌。因此,贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,政策要更加坚决:以强制存款保险和资本约束,挂钩楼市风险敞口;以去杠杆、去楼市依赖实现去产能,给新经济成长腾出资金和空间,真正实现“新周期”到来。(作者系深圳房地产研究中心高级研究员)
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