新城控股高级副总裁欧阳捷:新存量时代 企业做好基本功最重要
本文转载自:每日经济新闻 记者:吴若凡 2017年09月30日 11:07 0
欧阳捷表示存量时代主要指的是住宅时代原先是由政府主导和租户主导,未来像欧美一样,会有企业和机构运营。对于开发商来说,企业在租赁市场是存在一定机会的。但是租赁住宅市场投资回报率究竟如何,这是开发商都在纠结的一个问题。开发商都在抢占租赁市场,是基于一个占位的逻辑,但未来还是要回到商业本质,换句话说,就是投资回报率的问题。 关键字: 欧阳捷 存量房 企业
伴随存量市场规模的增加,存量市场也成为房企新的竞争领域。但较之传统的开发模式,存量房市场更需要房企提升运营能力、服务技能和资本实力。由此不少舆论认为,存量市场更推崇轻资产属性,房地产运营模式会出现大变革。随着中国房地产存量化趋势的深入,未来房地产需要依靠哪些技能、哪种模式获取行业的位置和市场的机会?9月26日,在由每日经济新闻主办的“第七届中国价值地产年会”上,新城控股高级副总裁欧阳捷接受《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)专访时指出,从开发商的角度说,存量时代面临着经营的方式调整,但万变不离其宗,无论是轻资产还是重资产,最核心的东西是投资回报率。房企要提升运营品质和附加值NBD:存量时代下,房企应该调整自身运营策略来适应当前形势欧阳捷:存量时代主要指的是住宅时代原先是由政府主导和租户主导,未来像欧美一样,会有企业和机构运营。对于开发商来说,企业在租赁市场是存在一定机会的。但是租赁住宅市场投资回报率究竟如何,这是开发商都在纠结的一个问题。开发商都在抢占租赁市场,是基于一个占位的逻辑,但未来还是要回到商业本质,换句话说,就是投资回报率的问题。开发商是期望租金上涨还是下降?如果租金上涨,地价下降投资回报率就回来了。但地价不降,租金不涨,回报率就是不能覆盖成本的。但另一个问题是,租金上涨一定损害租户利益吗?不一定。企业收购二手房存量市场,这个时候地价相对会便宜,通过这种方式可以获得较低地价和税费。开发商可以通过提升运营品质和提高附加值获得更高的客户满意度,继而提高租金收益。因此整个新存量时代并不聚焦于过去的传统思维,不能一味指望着政府让利降低地价,也不能一味指望着市场租金上涨而没有任何附加值的提升。通过开发租赁房转型为服务商NBD:开发商除了抢占市场之外,还需要做出哪些调整欧阳捷:重资产的核心在于运营效率,通过运营效率提升品质和附加值。企业不能一味期望地价下降,而应提高存量房市场的价值,因此要更多在运营上做文章。同时挖掘客户需求,找到痛点,满足客户最大愿望,从而赚取投资回报。一方面是租金收益,另一方面是附加值收益,通过租赁住房来实现,特别是当这市场规模越来越大时,你的品牌效应会越来越强大。此外,运营商还可以提供服务收益,比如快餐、洗车,提供共享空间,为租户提供服务。还能向市场拓展,不仅能有效利用空间,还可以为周边社区服务,甚至和周边商业做联动,产生一些衍生市场空间。房企可以通过开发租赁住宅,进而转型为租赁住宅的服务商。NBD:存量市场兴起过程中,金融起到的作用和原来比有何不同?欧阳捷:房企要持有重资产难度比较大,主要难在企业要把大量的资金投入到重资产中,此时就会让企业脱离原来的发展轨道,即高周转。此时就需要企业做一些ABS的产品,但前提是投资回报率得到保证,一般要在6%以上才行。但只有一线城市才能达到,所以开发商还是要回到服务至上的本质。
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