欧阳捷:刍议黄市长的房地产十大失衡论
本文转载自:欧阳先声 2017年10月11日 10:14 0
欧阳捷表示:黄老先生最后谈到:未来还是要“围绕总书记说的,要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制,形成制度化的安排,系统地做好房地产的调控”,并给出了五个长效机制的思考。这恰如我们所说:“四梁都在需求侧,但房地产长效机制的核心不是四梁,而是八柱,没有供给侧的基础,需求侧的一切都是空中楼阁”。长效机制,才是围绕房地产饕餮盛宴的终极解决方案。 关键字: 欧阳捷 房地产 长效机制
国庆期间,楼市无甚新闻。再次翻看原重庆市长黄奇帆老先生关于“房地产十大失衡”的演讲,观点鲜明、善算大账,敢于直言、针砭时弊,逻辑清晰、实践丰富,在官员普遍不肯抛头露面、寡言恐失的当下,十分难得且值得敬佩。其核心观点真实地代表了主流当政官员的所思所想和利发国际lifa999倾向,对于研判房地产各方博弈及大势走向极有价值,其中多有金玉良言,非常值得字斟句酌、细细揣摩、小心求证。不过,有些观点仍然值得深入探讨和商榷,一并放上台面,谨供大家自行评判。观点1拥有房地产几乎等同于中产阶层,租赁住房可能使我们在奔小康的路上掉队。黄老先生旗帜鲜明地指出:“房地产当然是支柱产业,还是龙头产业,更是民生产业”。房地产既有本身的GDP又带动几十个行业的GDP,其地位不言而喻、无可否认。黄老先生并不同于有些政府官员那样,既要靠房地产提升政绩,又要指责房地产没有流着道德的血液。同时,黄老先生实事求是地肯定房地产是中产阶层的财产、财富:“中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起,所以它又是财富的象征”,而且富裕阶层其实已经用房地产业的庞大拥有告诉我们真正的财富价值所在。如果我们不想在奔小康的路上掉队,那么,拥有房地产就是中产阶层的价值标签和财富保障。既然如此,租赁住房虽然可以解决住有所居,但依然不能解决“民之为道也,有恒产者有恒心”,依然不能满足“制民之产,令其仰足以事父母,俯足以畜妻子,乐岁终身饱,凶年免于死亡”(《孟子·梁惠王上》)。令人兴奋的租购同权除了部分解决学区房的痛点,似乎并无更多的权益,反而可能让租房者丧失了置办恒产的动力和意愿、迷失了进取之恒心。尤其是在房价已经高涨的大城市,租赁住房会让人们麻痹而错失购置房产的机会,未来想拥有大城市的房产也许更难。观点2土地供应越来越少,而且并非按需分配。黄老先生说:“现在的土地供应,已经不是过去30年每年800万亩了, 2015年供应了770万亩,2016年供应了700万亩,今年,还没到年底,实际供应还不知道,但是计划是供应600万亩。”减少的土地在哪里呢?黄老先生承认:“土地供应的总量在减少,城市里的用地会紧张一点”。这恰恰印证了我们所说“住宅用地供应逐年下降,供求关系的紧平衡将是一二线城市的新常态”的观点。黄老先生委婉地透露:每年新增建设用地“600万亩中,10%给了房地产,这个比例是不平衡的,老百姓的住房用地,一般应占这个城市所有土地的25%,我们呢,只占10%,这就显得少了”。而且,“每个城市的10%里面,可能越大的城市眼下每年新增的供地,住宅用地反而更少一点,反倒是中等城市、小城市会更多一点”。黄老先生似乎也很无奈地暗示:“政府做事呢,会有点,不叫长官意志,而是想调控。城市太大了,我有意控制你几个点,土地不能再增加了,人也不能再增加了”,“结果大城市人口集中多,流入多,结果土地拿的少”。这就告诉我们:土地并非按照人口流向分配,恰恰相反的是,大城市想要控制人口规模,采取的策略就是控制土地供应,这就必然导致大城市土地稀缺,价格上涨过快。观点3土地升值有点畸形,源于拍卖机制、土地短缺、拆迁循环三个机制安排。黄老先生指出,“一切物价上涨都是通货膨胀现象,房地产之所以涨价,一个很重要的因素是和地价有关”,“一线城市房价几乎涨了10倍以上,同时期,我们的货币增加了十几倍”。从这句话来看,房价并没有比货币供应量涨得快。但另一方面,房产增值速度与货币贬值速度相近却相背而行,更具保值功能。黄老先生说:“如果真的是一个供过于求的东西,货币哪怕泛滥,这东西价格跌掉一半也是有可能”。这就从反面印证了:既然货币是越来越多的,大城市土地是稀缺的,又是政府管制的,很难供过于求,自然就是不会跌的。黄老先生说:“我们土地升值有点畸形,涨得特别高”。其中有三个原因:“第一个是拍卖制的规则是价高者得,拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排,封顶又有点和规则不合。拍卖制本身会推高地价”。言辞之中,似乎弥漫着无奈之情。第二个原因是“供不应求,土地越拍越贵”。黄老先生也道出了土地失衡的底细。第三个原因是拆迁推动房价上涨。“拆迁会带来巨大的土地成本。拆迁补偿大体上按照这个地区的房价均价来补偿,地价7000元/平方米,造出来的房子一定到一万五六,过了一年两年,这块地旁边的地要拆迁,就是一万五、两万,以这个地价成本拆出来的房子,造出来的房子就会卖三万、四万”。显然,政府官员也很清楚,房价上涨绝不仅是开发商谋求暴利、投机者炒房寻租这么简单的事情。“城市的土地如果都是靠拆迁而来,造新房子滚动开发,房价容易高”。拆迁应当拆一还一,而且面积有所增加、品质有所改善,才是改善民生。但动辄拆一套房还两三套房,而且用开发商品房来变相转移支付拆迁安置费用,更允许拆迁安置房以商品房价格上市交易,造就了太多的不劳而获的千万富翁、亿万富翁,这合理吗?其实,这本质上是城市环境改善的附加值变成了被拆迁者的财富暴涨,同时也是购房者支付的超额房价变成了被拆迁者的坐享其成。“这里面是一种机制,拍卖机制、土地短缺、拆迁循环,这三个机制叠加在一起,就会导致房价往上升”。如果这是不合理的,为什么不能改变这种机制呢?黄老先生提出土地拍卖价格不要超过当期房价的三分之一,只是想抑制政府对土地财政的不合理追逐,但没有解决拆迁户不合理的补偿诉求,更没有改变不合理的机制安排,可见即便是对于黄老先生这样的经纬之才,机制也是一道难解之题。既然我们不能放弃土地拍卖机制,又不能解决拆迁推动房价上涨,那么土地供应能不能增加一点呢?观点4守住耕地红线不在于减供土地,而在于农民进城应当腾退农村土地。“18亿亩耕地红线要守住,这是中国的客观需要和国家安全所在”。但是,十三四亿人口,吃饭真的需要18亿亩耕地吗?黄老先生说:“一亩地满打满算产1000斤粮食,每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题”。现在不同于过去,人们吃饭大概一天一斤,多算些,一个人一年也就是500斤粮,十四亿人口需要7000亿斤粮,不一定需要10亿亩耕地。虽然饲养家禽家畜用地也不能少,但未必全部需要耕地,山坡林地草原都是可以用于饲养。如此匡算,18亿亩耕地红线是否真的必要呢?更何况,农村居民宅基地占用量极大,而且农民进城之后并没有退出宅基地,城镇、农村两头占地,这才是土地越来越短缺的根源。现在城镇每年新增人均住房0.97平方米,其中包括近五年为年均1350万人农村转移人口增加的住房,而农村人均住房面积已经高于城镇(2012年底,农村和城镇人均住房面积分别为37.1平方米和32.9平方米),每年却还新增人均住房1.3平方米,大量的农村住房正在被闲置。黄老先生还提到:“我们改革开放30多年,国家的耕地少了3亿多亩,1980年的时候,国家的耕地是23亿亩,到了去年,是20亿亩左右,再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了”。这显然也是没有计算农民进城之后的农村土地腾退带来的耕地增加。城镇化的最大价值之一就是城市(镇)能够集约利用土地。假如城镇化不能集约利用土地,反而更多占用和消耗了土地,城镇化也就是伪命题了,全世界的城市化趋势显然早已不可持续了。在人口不断增长、城市化不断加速的今天,农村土地腾退和流动显然是不可回避的重大课题。过去我们说过,建立农村土地银行,实现农村建设用地的自由流转,帮助进城农民解决安家落户的资本,可以使得土地资源获得更高效率的利用黄老先生在重庆推出的地票制度,“复垦的是废弃了的宅基地、公建用地,这就是一种集约节约,腾出来的地票指标,让房产商造房子去了,这不是平衡了吗?”可见,城镇化并不是要减供土地,而是应当增供城市(镇)土地,同时减少农村建设用地,才是以人为本的城镇化。“使得农村退出来的地,大于进城的地,这是世界城市化运动中的一个现象,我们要把它体现出来”。果然是与众不同,地票制度既可以解决城乡之间的土地同权同价交易,又可以帮助进城农民获得安家创业的资本,还可以解决大城市住宅用地不足的问题,可谓是一石三鸟。但是,这种机制却没有更多的城市铺开试点,或许说明国土资源部还没有完全认可这种制度,或许也说明更多的城市政府并没有打算借鉴这种制度。或许我们也不知道,离开了黄老先生的重庆,地票制度还能够实施多久?过去几年,重庆住宅用地供应量的确很大,是不是真的能让重庆免受供求失衡、房价高涨之苦?观点5供求失衡问题不在需求端,而在供给侧。黄老先生说:“供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子,供过于求的地方应该不再批土地给它” ,这就要把错配的资源调配回来。一个城市人均住宅40平方米,如果只有100万人,这个城市造4000万平方米就够了,这是可以预测的。其实,人口普查时,我们的住房面积就做过统计,政府供了多少地,建了多少房,拆了多少,剩下多少,加上产权登记,城镇人均住房面积其实是可以说得很清楚的。黄老先生言道:“房地产开发是个供给端的概念,不是等到市场需求端来调控,一定是在供给端,政府和企业可以有明确的信息,进行调整的”。这恰恰契合了房地产供给侧改革之要义。政府控制了土地供应和拆迁改造,自然就控制了供给端,根据人口的变化增加土地供给显然是不难做到的。指责住房需求端的投资投机客、土地需求端的住宅开发商、金融需求端的资金使用者其实是在模糊供求失衡的关键症结,只有调整供给数量、改革供给机制,才是市场管制的核心责任。黄老先生说:“不能由着开发商想盖多少、就盖多少”。按照供给侧改革要义,这句话恐怕就有点打错板子了。既然是供给侧的问题,首先是土地供给的问题,政府没有这么多的土地供出来,哪有开发商的“想盖多少就盖多少”的呢?住宅用地有规则,商业用地也有规则。黄老先生说:“上海商业零售额在1万亿左右,这1万亿盖多少商场、零售商店呢?大账上说,2万元一平方米,1万亿造5000万平方米;还有一种方法,一个人2平方米,上海现在2400万人,打造5000万平方米,这种算法内在都有规则”。其实,黄老先生还忽略了主导未来消费的不是物质零售,而是精神消费,精神消费同样也需要场所。不过,既然住宅用地、商业用地供应都存在明确的供给规则,为何却又有那么多的住宅供求失衡、商业体量过剩?而政府似乎对商业过剩、竞争过度视而不见,还在不断推出配建商业设施用地,恶性竞争导致的实体商业凋零其实正在不断损害城市繁华。住宅去库存已见成效,商业去库存亟待开启。供求失衡谁之过?观点6土地供求失衡回归“人地挂钩”,抢人才就是二三线城市抢发展的先知先觉。黄老先生一语道破:“失衡是政府本身在利发国际lifa999房地产时,经济下行希望刺激房地产,房地产泡沫来了以后,希望压住它,现在房地产调控是有这种不东不西的状态”。房地产十大失衡本质就是政府的利发国际lifa999失衡,长效机制才是溯本清源、回归正轨的制度性变革。黄老先生大声疾呼:“不能根据长官意志,计划未来有500万人,现在才200万,就要500平方公里土地,结果我在10年里,真的给你300平方公里土地,你300万人没来,只来了100万人,甚至原来的200万人还走了,这个土地的错配,谁负责?”显然这是对过去城市规划不切实际做出的一种纠正,恰如我们所说,城镇化的路在农民脚下,谁的城市建设得好、有更多更好的就业机会,谁就能真正吸引人。黄老先生给出了一个住宅用地供应规则:“爬行钉住,后发制人”。“土地要爬行钉住,而不是说要你去臆想调控,长官意志,违反经济规律”。“你这个城市有本事,把这个人口搞到500万,那我以前只给了你350万平方米,现在每年补你几十万平方米”。这个规则与国务院推出的“人地挂钩”逻辑是一致的,显然也是更切合实际的。不过,按照这个逻辑,人口规模已经上去了,土地却没有补上来,短期还会出现供求失衡的问题。现在一些二三线城市推出吸引大专以上人才落户购房政策,显然就是一种抢夺土地指标、扩展城市疆土、提升城市地位的先知先觉。通过吸引人口,进而扩大城市边界、获得更多土地财政和税收,推动城市发展和产业导入,在后工业化的时代,无疑是提升城市综合实力和竞争力的最佳捷径。观点7税收差别化得到认同,土地出让金加税恐无共识。黄老先生指出:“高端有遏制,中端有鼓励,终端有保障。高端别墅交易契税可能要交5%,普通住宅交1%,保障房0.2%,还可以抵扣,就叫差别化税率”。“低端、中端和合理的住房需求,房地产税里是有许多可以抵扣的,尽管房地产税是普遍实施的,但是百分之七八十的老百姓压力不大,一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力,现在这是非常合理的、理想的状态”。显然,住宅产品与税收差别化至少在部分政府官员层面得到认同,没有名正言顺的产品差异化,就没有名正言顺的税收差异化。指责和打压高端住宅以及高端住宅小区,恰恰是不合时宜的均贫富思潮,让高端住宅小区与公租房小区混为一体,本质上也是对合理住房需求、合法财产权益的不尊重和不负责任。高端商品住宅的产品和服务应当让其名至实归,只有纳税主体的名正言顺,才有税收的法理正当。其实不只是税收,土地出让金同样应当是“高端拍卖制,中端限价制,租赁划拨制”。高端商品房用地拍卖所得用于补贴城市建设和发展,拍卖地价越高越好,不仅完全符合拍卖制的规则和本质,也解决了黄老先生的无奈,而且有助于弱化贫富两极分化的社会矛盾。普通商品房用地实行“限地价、限房价、限转让价”,按照黄老先生所言,地价不应超过当期房价的1/3,再核定利润、限定售价,二手房转让价格实行累进加税(阶梯式契税和印花税,多套房加税),既可满足民众享有自有住房的需求,又可杜绝炒房牟利,也省去了共有产权住房行政利发国际lifa999的麻烦。租赁住房本质就是政府用补贴保障买不起房的居民住房,租赁住房用地理所应当采取行政划拨。这样,可以让地价基本满足投资回报率要求,让更多企业参与自持租赁住房,满足政府扩大租赁住房的愿望。虽然损失了当前的土地收益,却保障了民生,而且能让年轻人留得下来,提升了城市包容性和创造力。未来租金上涨时,政府可以通过税收调节增加财政收入,既可以满足政府扩大租赁住房的愿望,让更多企业参与自持租赁住房,又不会损失长期财政收益,确保政府土地收益通过税收得到回笼。黄老先生并未回避敏感话题:“房地产税收了,土地出让金是不是就不收了?你不能前道收,后道也收。国外土地是私有的,没有土地出让金,国内土地是国有的,有出让金是合理的,并不是有房地产税就要否掉土地出让金”。恐怕很多人不会苟同这句话,国外土地私有也不是上帝安排的,都是政府定的事儿,为什么同样是土地,收与不收土地出让金一定都是合理的呢?土地出让金制度帮助城市建设发展,最终老百姓也是收益的,这无可厚非,但据此就认为因为土地性质不同、国有土地收出让金就是合理的,似乎有点牵强。黄老先生还说道:“三中全会提出,同地同权同价,要把这件事落实到位,税收要跟进。因为地价,拍卖的时候很可能卖出500万元一亩,明明是农田,怎么会变500万一亩,因为地价并不是征地成本决定的,它和基础设施相关,有地铁当然高,基础设施配套好地价会高,这些土地的地价高,是社会资源的投入。国有土地拍来的高价,当然去盖这些公共资源,集体土地拍了高价,全部归集体家庭所有,这个不公平”。“所以在美国、台湾、马尼拉有个税收,不管哪一类土地,成本算掉以后,增值部分,增值50%,收40%的税,增值100%,收50%的税,增值200%以上收60%的税”。听上去,道理很对,集体土地所有者没有投资却享受了政府投资基础设施带来的土地溢价,的确是不公平的。可是,美国没有土地出让金,只有通过增值税来调节。我们既有土地增值税,还有土地出让金,是否也公平呢?至少在民间是缺乏共识的。由此可见,土地财政在政府官员经济账中的地位是根深蒂固、不可动摇的,未来,不论房地产税制如何安排,土地出让金与税都一定会是并行不悖的。古语云:人间熙熙皆为利来,人间往往皆为利往。政府与民争利,只要不是贪腐浪费糟蹋掉,大体还是用在国计民生,百姓还是很通情达理、不多计较的。即便是房价太高、税费太多,也都承担下来,哪怕是“被绑架”。疑惑房地产绑架了中国经济和金融,那又是谁绑架了房地产呢?黄老先生也论及固定资产投资失衡、金融失衡。“2016年,中国100多万亿的贷款,有百分之二十七八是房地产相关的,开发贷加按揭贷,也就是说,房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八”。央行的数据显示,2016年,住户短期消费贷款(主要用于装修及购车)为4.9万亿元,住户中长期消费贷款(主要用于购房)达到20.1万亿元,购房贷款余额占全部境内贷款108万亿元的18.6%。国家统计局的数据显示,2016年房企到位资金中,国内贷款2.15万亿元,占非金融企业及机关团体贷款当年增量5.7万亿元的37%,按揭贷款2.44万亿元,占住户消费贷款当年增量的46.3%。百分之二十七八这一数据虽然不够精确,但依然说明了问题。黄老先生进而指出:“大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%,绑架的资金量是百分之二十七八,房地产绑架了太多的金融资源,从这个角度讲,脱实就虚,这么多金融资源没有进入实体经济,都在房地产”。可是,房地产既不具有动物属性,也不具有动物精神,能绑架谁呢?房地产业链条极长,涉及众多行业企业、购房者包括投资投机者、金融机构和各级政府,指责房地产绑架中国经济,其实是没有人想承担责任。没有人想为不合理的市场乱象承担责任,没有人想为不合情的暴利追逐承担责任,更没人想为不合法的陈规陋习承担责任。中国房地产既没有市场经济,也不是计划经济,政府既是市场规则的制定者,也是市场规则执行的监督者,更是市场利益的博弈者。过去多年,我们没有反思这些失衡,更没有为纠正乱象而试图变革规则。究其原因,利益驱动才是绑架的动因和根源,绑架者则是所有既得利益者。黄老先生坦承:“这些年,地方政府收入13-14万亿元里面有接近8万亿元,是和房地产有关的,如果地方政府离了房地产,是会断粮的,所以这也是太依赖房地产”。而房地产一年的销售收入接近14万亿元,除去政府收入和建安成本,房地产链条上的各行各业全部利润加起来大概1万多亿元(平均利润率不会超过10%),而望房兴叹的未购房人则是松散的未受益者,绑架与反绑架的力量孰轻孰重,似乎不言自明。黄老先生最后谈到:未来还是要“围绕总书记说的,要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制,形成制度化的安排,系统地做好房地产的调控”,并给出了五个长效机制的思考。这恰如我们所说:“四梁都在需求侧,但房地产长效机制的核心不是四梁,而是八柱,没有供给侧的基础,需求侧的一切都是空中楼阁”。长效机制,才是围绕房地产饕餮盛宴的终极解决方案。(作者系新城控股集团有限公司副总裁,新城地产股份有限公司监事)
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