佳兆业引资降债 多个旧改项目权益已出让
本文转载自:中国经营报 记者:许永红 童海华 2017年11月14日 10:09 0
近期,佳兆业不惜高息接连融资,涉及金额逾50亿美元,利率高达9.4%。除了推动业务发展,解决现有债务问题则是多轮融资的重中之重。此外,为城市更新项目引入合作方的降债策略中,佳兆业已出让多个项目的大部分权益。 关键字: 佳兆业 融资 负债
复牌半年多,债务问题仍是压在佳兆业集团控股有限公司(01638.HK,以下简称“佳兆业”)身上的一座大山。近期,佳兆业不惜高息接连融资,涉及金额逾50亿美元,利率高达9.4%。除了推动业务发展,解决现有债务问题则是多轮融资的重中之重。此外,为城市更新项目引入合作方的降债策略中,佳兆业已出让多个项目的大部分权益。受访业内人士表示,佳兆业融资利率偏高,主要在于佳兆业的海外评级较低以及有过违约记录,而这些高利率融资还会带来一定的偿付压力。佳兆业方面告诉《中国经营报》记者,集团土地储备多是城市更新项目,若以现有土地估值计算,负债处于合理水平。至于出让城市更新项目权益的相关事宜,佳兆业方面则不予置评。接连高息融资抵债11月3日,佳兆业在融资方面又有新动向,其发布公告称,额外发行合计6.19亿美元的多笔优先票据,并表示已收到新交所原则上批准额外票据于新交所上市及挂牌。需要注意的是,上述美元优先票据的利率相对较高,大部分为8.5%、9.375%,所对应的融资金额占比达79%。记者了解到,多家香港上市的内地房企在7、8月间陆续发行了美元优先票据,利率主要集中在5%~6%之间,即使市值不如佳兆业的宝龙地产、建业地产,融资成本也仅约6%。截至11月3日,据记者不完全统计,2017年3月27日复牌后,佳兆业相继发行多笔高息的大额融资,涉及金额约52亿美元,且利率水平均处于行业高位。9月26日,佳兆业合计8.05亿美元的多笔优先票据完成发行,大部分利率为8.5%、9.375%,仅后者的融资金额占比就已达76%。此前的8月4日,佳兆业宣称发行额外2.85亿美元优先票据,利率水平以及金额占比情况与上述几笔融资相当。对于上述多笔融资的用途,佳兆业均表示,拟将所得款项用于再融资现有债务、拨支现有和新物业项目及作一般企业用途,也可能因应市场状况变动调整其计划,并因而重新分配所得款项用途。事实上,“以债止债”是佳兆业近期频繁融资的主因。除了上述融资,在6月30日,佳兆业宣布34.5亿美元四笔优先票据已完成发行,其中利率9.375%的融资金额达21.2亿美元,占比超过6成,而所得现金款项净额用于赎回现有票据,该赎回后多出的现金将由公司用作一般企业用途。据相关公告,佳兆业此前未偿还现有票据共有A、B、C、D、E五种系列,金额约28.5亿美元。至于融资利率为何相对偏高,国泰君安国际研究员刘斐凡对本报记者表示:“佳兆业的海外评级不高,而且之前有过违约记录,为吸引投资者,所以发行利率会高一些。虽然相比2015年前较低,但主要是房地产行业的发行利率近年来明显下调。”同时,刘斐凡指出,因为利率高于行业平均水平,这些融资会给佳兆业带来一定的偿付压力。2015年,佳兆业曾先后出现多次债券违约情况。其中,未能及时偿还汇丰银行的4亿港元贷款以及相应利息。另外,两笔美元优先票据的利息也逾期未还,成为首家在美元债券上违约的中国房地产商。旧改引入合作方降债事实上,房企的负债水平正在不断攀升。根据Wind资讯统计数据计算,截至2017年9月底,136家上市房企的平均资产负债率为79.45%,同比增加1.95个百分点。2017年6月末,佳兆业的总资产为1916.16亿元,对比2016年底增加了15.55%;负债总额1666.59亿元,上升16.72%。由此计算,其资产负债率约为87%,明显高于业内平均水平。高负债的背景下,高昂的利息成本是佳兆业近年的一大支出。记者梳理发现,在2015年和2016年,佳兆业的利息支出分别为64亿元、69亿元,呈现不断攀升的趋势。在2017上半年,佳兆业利息支出已高达34亿元。另外,记者从佳兆业2017上半年财报了解到,其长期借款由2016年底增长11%至882亿元,而短期借款则由78亿元激增81%至140亿元,需要一年内偿还。此外,709亿元须于两年至五年内偿还。彼时,佳兆业的现金及银行存款账面值仅约248亿元,而且其中的97亿元处于抵押状态,资金仍紧张。据克而瑞统计,佳兆业在2014年~2016年的净负债率分别为424.42%、521.3%和307.92%。目前虽有进一步的改善,但依旧维持在较高水平。在中期业绩会上,佳兆业董事局主席郭英成坦承佳兆业的负债水平不低,并表示“会认真控制和认真检讨”。近日,佳兆业方面告诉记者:“集团很多土地储备是通过城市更新方式获得,进账时按照成本计算。假如以现有土地估值衡量,集团的负债处在合理水平。”佳兆业方面还表示,集团对负债率有管控,并认为企业追求规模的发展很重要,这决定了未来集团在市场上的话语权以及未来能否拿到更多的资源。城市更新项目虽然成本低、利润高,但投入大且周期长,可以说是佳兆业未来业绩的增长点,也是发展过程中的一大重负。郭英成指出,城市更新业务的负债相对较高,开发周期都在5年左右,需要投入大量的资金。郭英成表示,为进一步降低负债水平,将为城市更新项目引入合作方,以及加快办理推出项目的相关手续。据其透露,佳兆业有40多个处于不同发展阶段的城市更新项目。需要注意的是,虽然郭英成称城市更新项目引入合作方已有成功案例,并指出这样的合作开发方式还将成为一种常态,但从另一方面来看,引入合作方减轻资金压力的同时,也意味着要付出相应的权益代价。相关报道显示,佳兆业日前与中海晟融达成战略合作,共同设立“兆泰粤港澳大湾区发展基金”,投资的首个项目将落地于深圳龙岗的南门墩城市更新项目。以区域目前3.5万元的单价估算,仅住宅的货值就达140亿元。此外,平安银行、信达等金融机构较早前也以股权形式介入佳兆业的城市更新项目。记者查阅工商信息了解到,即将推出市场的深圳旧改项目佳兆业未来城,佳兆业在该项目开发公司中占股51%,而嘉兴平佳壹号投资合伙企业(有限合伙)占股49%。有消息称,后者是佳兆业和平安银行的合资公司。关于出让相关权益的考虑,以及项目和合作方的选择,佳兆业方面对此并未予以回应。
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