强执法背景下房地产企业法律风险防范与控制要点
讲师:未名 授课时间:2017/06/24
授课地点:浙江杭州
人数:
合计: 0
市场报价 5800元/人
讲师介绍
课程介绍
【课程背景】当前,国内房地产行业从以快速扩张为标志的黄金十年,进入稳健增长的白银十年,深度调整期房企产企业竞争的核心在于利发国际lifa999的精细化程度与风险控制能力。风险利发国际lifa999的模式应从法务利发国际lifa999转向企业治理、内控利发国际lifa999、流程利发国际lifa999、全面与全员的风险利发国际lifa999的综合性体系。在当前的调整期中,过去被规模与速度掩盖的矛盾纷纷爆发,企业与客户的纠纷剧增,法律风险瞬时被放大,群体性的投诉、诉讼事件层出不穷。【课程价值】◆ 揭示了开发企业在项目发展、规划设计、广告营销、客户服务等各个环节存在的法律风险;◆ 从法律上条分缕析,并教你如何事前预防、事中应对;◆ 分析物业利发国际lifa999的各种焦点问题,理论新颖,方法实用;◆ 分享客户投诉的十大特点、两大原理与三个阶段,通过案例,说明处理客户投诉必须坚持的八项原则,必须注意的十个细节,化投诉为促进企业进步的动力,使企业在客户的投诉中不断成长。【金牌讲师】颜老师:任职机构:现为上海市建纬(深圳)律师事务所律师,深圳市房地产业协会法律专业委员会主任,广东省人大常委会立法咨询专家,广东省法学会房地产法研究会副会长,华南国际经济贸易仲裁委员会、深圳仲裁委员会仲裁员,北京大学法学院硕士生校外导师。曾任中国房地产业协会法律专业委员会副主任、清华大学法学院硕士生校外导师;人民大学律师学院兼职教授;万科集团审计法务部、风险利发国际lifa999部总经理、万科集团首席律师,万科集团金牌讲师。专业特长:有深厚的专业功底及丰富的实务经验。曾多次参与房地产行业相关立法活动,为国家、省、市及行业的立法贡献过许多意见,且有不少建议被法律、法规、司法解释及行业规则所采纳;他的理论观点新颖,独树一帜,在学术界与地产界非常有影响力。授课风格:语言鲜明,深入浅出,生动幽默,是万科金牌讲师,曾多次站在全国各地的讲台为房地产专业人士授课,引发好评如潮,学员都表示课程实战,受益匪浅。本系列课程中的内容全部为其独创他的授课语言鲜明,深入浅出,生动幽默,是万科金牌讲师,曾多次站在全国各地的讲台为房地产专业人士授课,引发好评如潮,学员都表示课程实战,受益匪浅。本系列课程中的内容全部为其独创。【课程大纲】第一部分:开发企业如何防范法律风险1. 【海恩法则】与【大雪定理】2. 安全带模型——企业风险利发国际lifa999的困境3. 所有的风险都是可以发现的——关键在于态度1) 广州四季花城的故事——红线外不利因素公示2) 西安新地城的故事4. 所有的事故都是可以预防的——除非自己熟视无睹● 要卖点,还是要合规?——变更设计的风险5. 所有的问题都是我们自己造成的——广告中的风险1) 广告宣传可以构成合同义务2) 新广告法的最大特点就是巨额行政处罚3) “新广告法”对开发企业带来巨大风险6. 商品房买卖合同中隐藏的风险● 官版合同中的地雷,你能发现吗?7. 如何设置企业的法律与道德标杆——煎饼果子模型● 既然要作房地产行业的麦当劳,就不能拿煎饼果子的标准要求自己。第二部分:常见商品房纠纷的法律分析1. 车位属于建造人,人防车位不是国防资产1) 车位问题上常见的一些认识误区2) 露天车位的权属3) 人防车位不属于国防资产常见认识误区:● “人防车位属于国防资产,因此产权属于国家。”● “人防车位是政府强制配建,是开发商应履行的义务。”4) 会所权属问题5) 地方性法规、规章、规范性文件无权改变所有权的归属2. 开发商有无权利赠送露台、花园?1) 依据规划确定露台权属2) 开发商有权将窗前绿地作为花园附赠3. 开发商“送面积”是否合法?4. 建造过程中,“业主”有无权力干涉工程建设?5. 交付前是否必须送达交付通知书?1) 《交付通知书》确实是法律的要求2) 如何避免买受人谎称未收到交付通知恶意诉讼6. “货不对版”是否客户拒绝收房的理由?1) 交付条件,是法定的商品房交付使用所应具备的基本条件①竣工验收合格②具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》③基础生活设施应当具备交付使用条件2) 交付标准,是双方当事人约定的商品房交付时应达到的状态7. 有房屋质量问题,客户是否有权拒收或者退房?1) 法律规定,两种质量问题可以退房①房屋主体结构质量不合格②房屋质量问题严重影响正常居住使用2) 买受人拒绝收房的正当理由(与质量无关)①房屋未经竣工验收合格②交付时不具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》③道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件④建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人⑤交付的时间迟延,达到买受人单方解除合同的条件⑥竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准以上情形,前三种是出卖人不能证明达到交付条件,后三种是出卖人根本性违约,而且这些事实都是不需要收房就可以证明的,这才是对抗出卖人交付的正当理由。3) 只要房屋符合交付条件,买受人没有理由拒收4) 以质量缺陷为由拒收房,没有法律依据8. 客户不来收房或者拒绝收房怎么办?9. 房屋维修整改,客户有权请求赔偿哪些损失?1) 质量问题直接造成的损失,如天花脱落砸坏物品、渗漏、返水泡坏地板2) 维修期间不能居住使用的补偿10. 保修期间发生过维修行为,可否重新计算保修期间?11. 按揭客户断供带来的风险第三部分:商品房客户投诉的特点、规律与法律对策1. 客户为什么投诉1) 设计缺陷2) 质量瑕疵3) 环境恶劣4) 配套设施不足5) 服务利发国际lifa999不到位6) 收费不合理7) 相邻关系纠纷8) 期望额外利益9) 价格变化我的几个基本观点2. 商品房客户投诉的特点1) 利益巨大,客户不会轻易放弃——拖不过去2) 直接面对,客户随时找到开发商——直接承受客户压力3) 长期共存,对产品的终生责任——不容有短期行为4) 天然聚集,客户住在一起——容易制造群体性事件5) 题材多样,各种想不到的问题——难以用标准化办法解决6) 代人受过,开发商扛起所有问题——作为资源整合者的风险7) 法规模糊,缺乏是非标准——促使我们关注行业规则的完善8) 舆论偏向,面对强大的“弱势群体”——舆论上的天然不利9) 非富即贵,有钱人维权——也有自己的顾虑10) 借题发挥,多因市场波动而起——投诉的问题只是借口握房地产客户投诉的特点,我们才能正确借鉴其它成熟行业的经验和技巧,总结出一套适合房地产客户投诉的方法。3. 群诉发生的一般规律1) 两大原理①山火原理②雷电原理2) 群诉发展的三个阶段①微风初起,细雨绵绵②电闪雷鸣,狂风暴雨③委曲求全,城下之盟4. 处理客户投诉应当把握的原则1) 准确预测,做好预案,沉着应对2) 对无理要求绝不无原则迁就3) 影响品牌形象的问题要迅速反应4) 承担而不是逃避责任,为自己的错误买单5) 以法律与合同为底线,不以息事宁人为宗旨6) 坚持公开透明,不搞秘密协议7) 不以道德错误掩盖技术错误8) 避免侵权,决不涉黑5. 处理群诉应当注意的技术性细节6. 依法追究以维权为名的侵权行为客户的非理性维权,常常会触犯法律1) 扰乱企业经营秩序2) 损坏企业财产3) 损害企业名誉4) 损害产品声誉5) 侮辱企业工作人员人格6) 敲诈勒索第四部分:物业利发国际lifa999的十个法律问题1. 物业企业究竟是利发国际lifa999者还是服务者?1) 物业企业有无维护小区秩序的权力?2) 服务者的法律地位,小区政府的职责2. 如何利发国际lifa999业主的违章搭建?3. 物业费是不是物业公司的收入?4. 物业费标准超过政府指导价是否违规?● 政府制定物业费指导价,既不科学,也有失公允5. 业主有无理由拒交物业费?1) 业主没有任何理由拒交物业费2) 他山之石——台湾《公寓大厦利发国际lifa999条例》3) 台湾《公寓大厦利发国际lifa999条例》给我们的启示6. 没有成立业主大会,能否决定公共事务?7. 小区内公共部分的经营收益属于谁?8. 物业企业有无安全保障义务?1) 案例2) 什么是安全保障义务?3) 物业服务企业不承担安全保障义务的理由4) 安全保障义务的主体是特定的经营者9. 物业公司组织业主活动有什么法律风险?10. 业主人身财产受到损害物业企业应否赔偿?第五部分 合作开发合同的法律风险防范【课程说明】【时间地点】2017年6月24-25日 杭州【利发国际费用】5800元/人(讲师费、场地费、学习费、资料费、茶歇)【报名咨询】 全国免费咨询热线:010-57162215

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