贾康:长期租赁可以成为"更好的选择"
本文转载自:湖北日报 记者:周磊 2018年01月08日 10:15 0
贾康表示,租房市场是适应住房供给体系“全光谱化”的要求,使全体社会成员住有所居的供给侧重要组成部分。不同群体的实际需求是多样化的,与之对应,需提供多样化的住房供给,按照客观规律,使老百姓必然升级的需求得到很好满足。租购并举正是为了适应变化了的大众需求,使供给机制得到进一步优化,以配合建立“高端有市场,中端有支持,低端有保障”的多层次住房制度。 关键字: 贾康 租房市场 租购并举
为了落实“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位,2017年中央经济工作会议提出的八项重点工作之一就是住房制度改革,即“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益。”中央首次提出了“长期租赁”的概念,鼓励“长期租赁”将会给房地产市场带来哪些影响?让人们愿意接受“长期租赁”还有哪些壁垒需要突破?湖北日报全媒记者就相关问题,采访了全国政协委员、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康教授。租购并举是为了适应变化了的大众需求记者:中央经济工作会议指出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。为什么要租购并举?贾康:租房市场是适应住房供给体系“全光谱化”的要求,使全体社会成员住有所居的供给侧重要组成部分。不同群体的实际需求是多样化的,与之对应,需提供多样化的住房供给,按照客观规律,使老百姓必然升级的需求得到很好满足。租购并举正是为了适应变化了的大众需求,使供给机制得到进一步优化,以配合建立“高端有市场,中端有支持,低端有保障”的多层次住房制度。住房需求从低到高有不同层次、不同类型,适应这些需求需要深化住房制度改革,建立房地产市场健康发展的长效运行机制。总体而言,保障轨和市场轨要逐渐形成一个“全光谱化”的供给体系,其基础性制度包括土地制度、投融资制度,以及根据中央精神加快立法推出房地产税的调节机制,从供给端构建一个“双轨统筹”、多样化的住房供给体系,才能解决好住房领域发展不平衡不充分的问题。就目前看,满足住房市场的多元化供给需求,租购并举是方兴未艾的。细分来看,保障轨中处于最低端的是政府牵头提供给低收入群体的公租房,是以政策支持做托底的“租”,往上对应的是为既不符合住房保障条件又买不起商品住房的“夹心层”提供的共有产权房,这是最主要的两种保障形式。在不少大中城市,相对而言后者的问题更为突出,更难解决。人口增长规模较快的一二线城市,房价上涨也相对更快,加大共有产权房的供应规模,是为收入“夹心层”社会成员化解这一困境的有效举措。政府与个人共同享有房屋产权,可以降低个人购房的支付价格,适应了从年轻白领为主的特定人群的迫切需要,也能从整体上起到平抑房价的效果。租购并举的主要落脚点当下首先在于“租”,我们要把更多的注意力放在“住有所居”的托底任务上。托底目标实现以后,要进一步处理好市场轨上各种细分的供给状态的问题。房子是用来住的不是用来炒的,在市场弹性空间必然使房产投资形成产权房的可租来源的情况下,政府引导租赁市场健康发展势在必行。所谓建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,其多元化供给里有多种形态、类别、模式,当前发展长租市场,也不排除考虑适当配给政策性金融支持,使其朝着多元化方向演进。打破居住以外“租”与“购”的权益壁垒记者:租购并举和长租对普通人来说有什么获得感贾康:在租购并举驱动下,可观察到众多房企开始发力长租市场,特别是不少地产龙头纷纷推出长租品牌。供给侧的积极响应,使需求侧有了更多样的选择。不同的群体,在购房或租房的问题上,如果可以灵活选择居住方式,减少了住有所居方面的生活压力,而且还可以过得安稳和舒适,自然就会产生相应的获得感。譬如,大学生毕业以后,前期往往是以租房为主,如果租赁市场足够规范,不再存在随意涨房租、随意解除租赁合同的乱象,那么对他们来说就会有极大的获得感。如果到了谈婚论嫁的年龄,依然没有充足的资金购房,会碰到一个很现实的所谓“丈母娘制约”,要是没有别的办法拿到产权房,就只好涌入低端商品房市场,以啃老、东挪西凑等方式勉强把房子买下来,过程痛苦。而共有产权房,则恰好能缓解年轻人的这种苦恼。好事要做实,实事要办好,从公租房到共有产权房,对应的分别是最低收入阶层和收入夹心层,在政策执行过程中,要防止高收入群体伺机从中套利,所以要制定相应的制度规则。租赁市场目前仍然不太健康,以至于原本摇摆于“购”和“租”之间的人群,在经历了租赁环境的种种折磨之后,会更加坚定购房的决心。如果房租波动区间的相关信息可以做到让租户心中有数,具体的条款尽可能中长期化以稳定租户预期,而且租户最关心的权益能够得到保证,则有利于更多人相对从容地选择先租房解决问题。比如,当下相当火热的租购同权概念,受到了社会的广泛关注,在理想状态下,“租房”也能够享受到“购房”的同等待遇,如随迁子女入学、社会公共资源、社会保险,等等——现实情境则是,许多城市只有在买房后才可以上户口,有了户口才能享受到就业、生活、教育、医疗等公共资源和公共服务。也就是说,租购同权之光照进现实,正是“长期租赁”得以实现长足发展的一个必要条件,是当前需要全方位统筹和规划的根本性问题之一。实现“长期租赁”,往往功夫还要花在租赁之外,打破居住以外“租”与“购”的权益壁垒。长期租赁带有很强的供给侧结构性改革的导向记者:中央经济工作会议所说的“长期租赁”大概是多长时间重点针对的是哪些群体与一般意义上的租房有什么区别贾康:实践中,长租的概念并不鲜见,但是往往租期并不太长。三个月或半年时间的租赁,算不上长期租赁,所谓“长期租赁”至少应该是一年以上,最好是稳定在三年或五年。这就要求政府需要制定一些配套政策和市场规则,力促形成一个相对稳定的长租房市场。作为租户而言,最苦恼的就是房主每隔一段时间就会来施加压力,提出要提高租金。而且,囿于各种顾虑,还不敢轻易装修,住房环境自然也就得不到相应的改善。如果总是生活在一个时刻担心涨房租的压抑氛围里,租户预期的幸福感和获得感就上不来。在人口净流入的大中城市,加快培育和发展住房租赁市场的步伐,顺应现实和人民生活的迫切需要。中央经济工作会议中明确“租购并举”这一方向,说明租赁建设有望提速。充分的供给是关键,无论是对涌入城市的农民工群体,还是毕业不久的学生群体,如果都能在多样化的住房市场中找到适合自己的供给产品,距离实现“住有所居”的目标就更近一步。健康的房地产市场,应该允许年轻人在职业生涯初期可以通过顺畅的租房实现住有所居,等收入逐步提升以后走上共有产房之路,或者财富积累充足以后直接出手购买商品房。要让年轻人有喘息的空间。原来低端的短缺供给不足,供给形式不能适应不断变化的状况,便需要通过有效供给去填补,创造符合人民美好生活需要的居住条件。长期租赁与一般意义上的租房原理上并没有本质的区别,就是需要在政府引导之下,让租赁长期化,稳定化,提高人们的生活品质。长期租赁带有很强的供给侧结构性改革的导向,而且应强调丰富市场参与主体、丰富房地产关联产品的思路。稳定的住房供给体系,不至于让租金波动过快过大,有利于增强群众的幸福感和获得感。况且,目前市场上已经有了一定量的房产库存,房屋闲置不利于体现房屋的居住属性和经济价值。如果盘活存量,提升增量,在市场反馈中形成良性循环,不但可以满足人们的住房需求,长远来看,还有利于滞缓增长过快的房价。一些城市结合去库存,也可以把房源向长租房转化。这需要政府发挥应尽的职能,从各个方面综合施策,逐步建立完善的租房供给体系,更好实现“房住不炒”这一定位。如果只是租房就不要去想产权证记者:人们对土地和房屋所有权有着根深蒂固的传统情结。怎么才能让人真正接受“长期租赁”,愿意选择这样的生活贾康:租房者如果能同买房者一样享受同等权益,租房的吸引力就会大大增强。广州率先出台的“租购同权”文件中提出,承租人子女享有就近入学等公共服务权益。但有一个前提,承租人必须“符合相关条件”。随后,郑州、扬州、无锡等城市也纷纷出台与“租购同权”相关的文件,只是这些城市把同权的重点放在了户籍上。依照目前来看,距离“租购完全同权”恐怕还有一段不小的路程要走。如果租购群体在权益上不能达成相对一致,“长期租赁”必然会遭遇心理上的天然抵抗,推行起来也就不会那么顺畅了。但是,既然“租购同权”已经被提上了日程,并且受到社会的普遍欢迎,至少说明这一方向是正确的。至于能够开放到何种程度,还需要各地因地制宜,积极稳妥推进,仍需要时间给出答案。长期租赁并不涉及产权概念。如果只是租房就不要去想产权证,这完全是两个轨道上的事情。从某种意义上说,正是因为中国人有着强烈的产权证情结,长期租赁在很多时候只是作为购房前的过渡阶段。长期租赁可以从各种外围的保障上,让人们住得安心,不至于被飘忽不定的房租和房主随意更改租期所累,这本身就是一个很好的福利。刚毕业的大学生,是受益的群体,前来城市务工的农民工,也是受益的群体。中央重视长租从一个侧面,反映了国家在“住有所居”上下的力气很大,以及这个方向上折射出的强烈的民生情怀。放眼未来,如果形成一个健康稳定的租赁市场,租房者可以在租赁过程中享受到购房者享有的各种权益,长期租赁有可能成为更多人的头号选择,毕竟当一名“房奴”的感觉是很不好受的。避免一刀切地硬性施策记者:我们现在讲,分清中央和地方事权,实行差别化调控。差别化调控是什么意思,要分清什么事权,这针对的是什么问题贾康:中央与地方各级政府是分级履行政府职能,分工框架下需要分清事权,给出各地因地制宜实行差别化调控的机动空间。前不久召开的全国住房城乡建设工作会议比较详细地部署了2018年的工作任务,会议提出,抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。“首套刚需”“住房不炒”依然是房地产市场不变的遵循,作为房地产调控长效机制的政策之一,住房租赁市场需要进一步推向深入。差别化调控主要针对的是各地的实际情况不同,应该给予地方适当的调控授权。鼓励租赁消费、形成稳定的租房市场格局、赋予租房者更多的权利,既是科学推行“长期租赁”的必要环节,也有望缓解房地产市场冷热不均的局面,遏制非理性购房需求。分清事权就是要让市场的归市场,政府的归政府,同时,中央、地方各尽其责,这有利于地方实事求是,把政府职能发挥好,避免一刀切地硬性施策。补齐住房租赁市场这块短板,促进保障轨和市场轨相对均衡状态的形成,离不开各地政府在辖区内因地制宜出台调控政策,以不断完善的租赁房屋公共服务制度供给,改善和优化住房市场结构、促进空置房屋进入消费领域,让长期租赁成为“更好的选择”。
相关阅读
  1. 贾康:房地产税改革具有五大正面效应
  2. 贾康:房地产税要立法先行 寻求最大社会公约数
  3. 贾康:个税不能成为工薪税 应对症改革
以上文章,转载自湖北日报 记者:周磊 地产人网欢迎您投稿,编辑部电话:010-68323566-8051,客服邮箱:yangjinzhi.zf@cric.com 您也可以通过以下方式爆料:在线提交地产人网官博QQ:2990703050
您也来说两句
正在处理...
评论 表情
TA刚刚来过
利发国际娱乐平台